한국의 부동산정책이 바뀌어야 하는 이유가 이렇다는 것이다. 장기국면의 한국 아파트시장은 이제 소형선호 늘면서 중대형 가격·거래 급감을 이루고 있고 ‘보증금 밑천’ 또다른 집 사던 전세는 점차 월세로 선호되고 있기 때문이다. 때문에 주택건설에서부터 임대수요 안정을 지원하는 정책들이 새로 나와야 한다는 지적이 많다. 임대료 보조금 등 주거 약자에 대한 지원책을 확대하는 등 실효적 정책이 변화되어야 한다는 것이다.
국내 주택시장은 경제개발 시대 돌입 이후 수십 년 간 투기 동기에 의해 움직여 왔다. 지은 지 오래된 낡은 아파트일수록 재건축 수익 기대감으로 새 아파트보다 비싼 게 대표적인 현상이다. 단위당 건축비가 많이 드는 소형 아파트가 대형보다 더 싸고, 수익률이 낮은 전세가 월세를 압도하는 것도 마찬가지다. 그러던 주택시장이 2008년 글로벌 금융위기를 거치면서 경제원리가 정상적으로 작동하는 시장으로 급속히 바뀌고 있다.
우선 올 들어 8월까지 입주 30년 이상 된 아파트들의 가격 하락률이 입주 기간이 짧은 아파트보다 더 컸다. 또 3.3㎡당 건축비가 더 비싼 소형 아파트 가격이 중대형보다 강세였다. 내장재와 인테리어 등에 따라 다소 차이가 있지만 3.3㎡당 아파트 건축비는 전용면적 60㎡가 대략 340만원이고 전용면적 112㎡는 320만원이다. 그간 대형 아파트의 평당 가격이 압도적으로 높았지만, 소형 선호도가 높아지면서 그 격차가 갈수록 좁혀지고 있다.
업계에 따르면 85㎡ 이상 중대형 아파트의 3.3㎡당 가격은 2010년 1월 1176만원에서 2012년 1월 1137만원으로 떨어진 반면, 같은 기간 60㎡∼85㎡는 847만원에서 873만원, 60㎡ 이하는 703만원에서 751만원으로 상승했다.
투자 수요가 몰리면서 수요가 집중됐던 대형아파트 거래량도 중소형에 비해 줄어드는 추세다. 85㎡ 이상 아파트 거래량은 지난해 10만7798가구에서 올 들어 7월까지 3만8850가구로 급감했다. 지난해 총 거래물량의 35.7%수준이다. 반면 85㎡ 이하 중소형은 같은 기간 59만6505가구에서 23만280가구로 감소해 지난해의 38.6% 수준이었다.
집값 상승기에 전세보증금을 밑천 삼아 또 다른 주택을 구입하면서 주택시장의 변동성을 키웠던 전세 제도도 점차 월세로 바뀌고 있다. 집값 하락이 이어지면서 주인들이 연 3∼4% 이율의 전세보증금보다는 수익률이 연 7∼8%에 이르는 보증부 월세(보증금 없이 월세만 내는 순수월세는 제외)를 선호하기 때문이다.
하지만 주택시장은 투기가 판을 치던 국내 주택시장이 경제원리가 작동하는 곳으로 급변한 데는 금융위기 이후 주택에 대한 개념이 ‘사는 것’에서 ‘사는 곳’으로 바뀐 영향이 크다는 분석이다. 이처럼 투기적 주택시장이 정상으로 회복되면서 새로운 문제들도 나타나고 있다. 우선 과도하게 빚을 내 집을 산 뒤 원리금을 갚지 못하는 하우스푸어의 급증이다. 여당은 하우스푸어 대책으로 ‘공적 매입 뒤 임대전환’ 방안을 추진하고 있지만, 정부는 “은행에서 자율적으로 추진하면 모를까 공적자금을 사용할 일은 아니다.”라며 선을 긋고 있다.
전문가들은 집 주인이 세입자에게 월세 비용을 전가하지 않도록 막는 대책이 필요하다고 말한다. 공공임대주택을 많이 공급하는 게 최선의 방안이지만 교육 등의 문제로 임대주택에 살기 어려운 경우도 많아지고 있다는 점에서 서민 등 주거 빈곤층에게 주택바우처를 지원하고 재정 여력이 있다면 월세 직접 지원도 검토돼야 한다. 당장의 현안은 그렇다 하더라도 주택선호경향이 바뀌는 등 트랜드변화에 대한 정책적 기조가 재검토될 시기가 아닌지 시장경향을 면밀하게 검토해 수요위주의 정책과 침체를 막을 대안을 근본적으로 찾아가야 한다.
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