[경제논평] 한국 부동산 임대시장 5년 뒤의 변화
[경제논평] 한국 부동산 임대시장 5년 뒤의 변화
  • 김승래 목원대학교 산학협력단 교수
  • 승인 2016.07.07 17:28
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5년 내 우리나라 부동산 임대시장은 ‘렌트 형식’으로 변화가 일어날 전망이다.
한국의 부동산 시장에는 세계에서 유례가 없는 제도가 있다. 이른바 ‘전세’라는 제도이다.
보통 주택을 확보하는 방법은 2가지다. 주택을 매수하거나 주택을 빌리는 것의 방법이 있다. 그러나 전세 제도는 집을 빌리는 점에서는 월세와 같지만 월세와 다른 점은 전세의 경우에는 주택에 들어갈 때 목돈을 집주인에게 맡기고 집을 명도할 때 맡긴 돈 전액을 그대로 돌려받는다는 점이다. 
전세제도는 한국 밖에 없는 독특한 제도이다. 그러한 전세 제도에 이변이 일어나고 있다. 이번에는 이러한 전세 제도가 생긴 배경과 향후 어떻게 변화해 나갈 것인지에 대해 고찰해 보겠다.
경제가 성장하면 급격한 도시화가 진행하게 되지만. 이는 불가피한 필연적이다. 서울 같은 대도시에는 농촌에서 직업을 찾아 많은 인구가 유입한다. 이는 결과적으로 주택 부족으로 이어져 집값은 공급 부족에 따라 필연적으로 가격이 상승한다. 그 당시는 지금처럼 주택을 매수할 때 돈을 빌려주는 은행대출 같은 제도 자체가 없어서 이 전세 제도는 주택 매수자에게는 일종의 은행의 대출과 같은 역할을 했던 것이다.
지금은 대출을 받아 주택을 구입하는 것이 일반적이지만, 그 당시는 대출 같은 제도는 거의 없었고, 있다고 해도 활용하려면 은행 문턱이 높아서 전세입자로부터 받은 전세금을 활용해 주택을 매수했던 것이다. 주택가격의 상승이 예상되어 주택을 매수 하려는데 돈이 부족할 때에는 이처럼 전세금을 활용하여 주택 매수금액의 부족액을 감당할 수 있었던 것이다.
그리고 또 하나, 이 전세제도가 성립할 수 있었던 것은 그 당시의 고금리의 영향 때문이었다. 한국 경제의 성장에 따라 투자는 활발하여 항상 자금이 부족했기 때문에 수십%의 금리가 당연했던 시대였다. 지금의 경제상황에서는 믿기 어려운 높은 금리로서. 집주인은 전세로 집을 빌려주고 받은 돈을 운용했었다. 즉 전세 제도는 자산 운용의 한 수단으로도 이용되고 있었던 것이다.
주택을 매수하는 비용과 전세로 집을 빌리는 비용을 비교하면, 주택을 매수하기보다는 전세로 집을 빌리는 것이 유리한 것은 분명하다. 주택을 매수하게 되면 부동산 취득세를 비롯해 매년 고정 자산세 등을 부담해야만 한다. 그리고 세월이 흐르면 주택은 노후하게 되므로 수리비도 발생하고 그리고 (아파트가 썩다리가 되어갈수록) 당연히 주택의 가치가 낮아진다.
그러한 반면 전세로 집을 빌리면 수리비 및 세금 등의 걱정도 필요 없게 된다. 그리고 전근과 환경의 변화에 따라 이사가고 싶을때는 언제든지 자유롭게 이사할 수 있다는 것도 하나의 큰 장점 이었다. 무엇보다 주택을 아직 구입할 여유가 없는 층이 가장 선호하는 선택이었다는 것도 틀림없는 사실이다.
전문가의 분석에 따르면 주택을 구입했을 때 부담 규모를 100으로 본다면, 전세로 집을 빌릴 때 부담은 60~70정도 있다는 계산이 있다. 지금처럼 은행대출 등이 충실하지 않았던 시절에는 전세 제도는 꽤 합리적이고 서민의 지지를 얻은 제도였다.
그러나 최근 한국의 전세 제도에 이변이 일어나고 있다. 전세 금액이라는 것은 주택 가격의 50~60% 전후가 상식이었다. 그런데 전세금이 주택가격을 뛰어넘는 특수한 현상이 전국에서 여러 건 보고되고 있다.  전세 제도는 주택을 매수하는 것 보다 장점이 있으므로 전세가격이 비싼 것이 정상일지도 모르지만, 지금까지는 전세는 주택을 매수하는 것 보다 싸다는 것으로 이러한 전세 제도는 유지되어 왔던 것이다.
현재 우리의 경제상황은 성장 시대와는 달리 한국경제 에는 큰 변화가 몰려오고 있다. 한국 경제는 현재 저성장 시대로 돌입하고 금리도 저금리 시대가 됐다. 그리고 예전과는 달리 은행 등 금융 기관은 경쟁적으로 다투어 개인주택 관련 대출 판매에 열을 올리고 있다.
2017년도부터 한국은 인구 감소를 예측하고 있다. 이러한 상황을 고려하면 집주인은 전세금으로 운용할 수 있는 기회도 적고, 낮은 금리로 전세보다는 매달 월세를 받는 것이 유리하다. 따라서 전세제도를 대체해서 ‘렌트형식’의 월세제도로 부동산 임대시장의 변화가 올 것으로 제도의 변화가 전망된다.
 


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