요즘 경기불황과 함께 기업은 물론 자영업을 영위하는 많은 사람들이 채무 과다로 자신이 보유하고 있던 부동산이 경매를 당하는 경우가 많이 발생하고 있다.
경매를 통해 부동산을 값싸게 마련하는 것 못지않게 경매투자의 상식을 알아두면 내 재산을 지키고 안전하게 자산을 관리하는 데 큰 도움이 된다.
경매는 투자수단이기 이전에 기본적으로 일반인이 알아둬야 할 생활 상식이 되었다.
경매 부동산은 채권회수의 최후 수단일 뿐 아니라, 소유한 부동산을 합법적으로 지키기 위한 최소한의 지식이다.
몇 가지 핵심적인 경매 과정을 숙지해두면 합법적으로 내 재산을 지키는 자산관리 방법이 될 수도 있다. 경매절차와 진행과정을 알아두면 내 재산 지키기의 기본기를 터득하는 셈이다.
내가 살던 집이 경매신청이 되어 진행되거나, 담보·채무관계에서 설정한 부동산에서 채권을 강제로 회수하는 경우처럼 소극적인 경매 상식도 투자 손실을 최소화하는 유용한 자산관리 방식이다.
부동산은 금액이 큰 자산이기 때문에 ‘지키는’ 투자법을 미리 터득해 둬야 한다. 경매가 최소한 본인의 재산을 지키는 데 좋은 방패로 활용할 수 있는 유용한 수단인 셈이다.
빚 많은 주택을 선택한 탓에 살던 집이 경매처분 되면 빈털터리로 길가에 내몰릴 수 있다. 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매에 부쳐지면 최소한 수천만 원의 보증금을 날리는 경우는 다반사다.
임대차 계약을 체결할 때부터 미리 경매나 공매가 진행될지를 염두에 두고 위험관리에 나서야 한다. 집 없는 설움 못지않게 ‘깡통전세’ 때문에 세입자들의 속이 시커멓게 타들어가는 경우가 늘고 있어서다.
임대차계약 전에 미리 보증금을 지킬 수 있는지 살펴봐야 한다. 계약 전 등기부에 근저당과 가압류가 먼저 설정돼 있는 주택에 세든 임차인은 대항력이 없어 경매 과정에서 보증금 전액을 날릴 수 있다.
등기부상 깨끗한 상태라면 가장 먼저 관할 주민센터에서 전입신고부터 마쳐야 한다. 전입신고 다음날 ‘대항력’이 발생한다. 등기부상 설정 여부를 확인하지 않고 계약했다간 임차인은 전재산과 같은 보증금을 날리는 경제적 손실을 입을 수 있다.
살던 주택이 경매에 부쳐졌다는 통고를 받을 경우 우선적으로 경매 법원에 권리신고 및 배당요구를 해둘 필요가 있다.
법원 명령에 따라 배당요구 마감 날짜 전에 배당 요구를 하면 세입자의 권리로 낙찰대금에서 순위에 따라 배당을 받게 된다.
권리에 따라 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있고(이른바 ‘소액보증금’) 전액을 돌려받을 수도 있다. 통상 배당요구 종기일은 경매개시 후 1회 매각기일 전이기 때문에 5~6개월의 여유시간이 있어 경매 상황별로 대처할 시간을 갖게 된다.
임차하고 있는 부동산이 경매에 부쳐질 경우 세입자가 직접 낙찰받으면 시세보다 저렴하게 낙찰받아 보증금과 재산 지키기에 나설 수 있다.
임차인의 대항력과 배당 여부, 보증금 손실액, 배당 순위에 따라 직접 낙찰받고 그 차액에 대해 납부한다. 낙찰 후 배당받을 금액이 있다면 상계 신청에 의해 대금을 납부하면 된다.
자신이 살고 있는 주택을 취득하면 이사 가지 않아 명도에 문제가 없고, 중개수수료를 부담할 필요도 없어 이점이 많다.
이해관계가 얽힌 부동산이 경매에 부쳐진 경우 권리자 중 한 사람이 경매에 참여해 남보다 우선해 낙찰 받을 수 있는 권리가 ‘우선매수’ 제도다.
‘공유자 우선매수’는 지분 일부의 권리를 소유한 경우 공유자에서 우선 매수할 권리가 주어지고 국민주택기금의 지원을 받은 ‘부도 임대주택’의 임차인도 우선 매수할 수 있다. 또 ‘경매 신청 채권자’ 중 무잉여의 경우 비용을 변제하고도 남는 가격이 있으면 그 채권자에게 우선매수를 허용할 수 있다.
부동산에 투자하거나 임대차계약을 체결할 때 경매에 부쳐질 것을 예상해 미리 우월적 권리를 확보할 수 있는지 체크해야 한다.
시세보다 턱 없이 싸고 조건이 좋은 임대 부동산이라도 임차인으로서 대항력이 없거나 배당 순위가 밀리면 보증금 전액을 경매로 잃을 수 있다.
특히 부동산의 가치보다 현저하게 낮은 보증금으로 서둘러 임대차계약을 치를 때는 방어적 차원의 경매 상식을 체크해 보는 것이 경매 시 피해를 줄이는 최선의 방법이다.
