경매절차에서 말소기준권리 중 대표적인 권리인 근저당 설정일이 임차인의 대항요건 구비일보다 빠르거나 같은 경우 임차인은 말소기준권리보다 후순위로서 대항력이 없다고 한다. 반대로 임차인의 대항요건 구비일이 근저당 설정일보다 빠른 경우에는 말소기준권리보다 선순위 임차인으로서 대항력 있다고 하는 것이다.
예컨대, 임차인이 대항요건을 11월 11일에 갖추었고, 근저당은 11월 11일 또는 그 이전에 설정된 경우 임차인의 대항력은 11월 12일 ‘0’시부터 발생하므로 대항력이 없다고 하는 것이고, 만약 임차인이 대항요건을 11월 11일에 갖추었고 근저당 설정일이 11월 12일 또는 그 이후에 설정된 경우에 그 임차인은 대항력이 있다고 하는 것이다.
대항력 있는 임차인은 경매로 임차주택이 매각되더라도 법원에 배당요구를 해서 매각대금에서 임차보증금의 전부 또는 일부를 변제 받을 수 있으며, 임차보증금의 일부 또는 전부를 변제 받지 못한 경우에는 매수인이 그 보증금을 부담한다.
대항력 있는 임차인이 법원에 배당요구를 하지 않아 임차보증금 전부를 배당받지 못한 경우에도 매수인은 그 보증금 전액을 매수인에게 전가시킬 수 있다. 대항력이 없는 임차인은 매수인에게 임차보증금을 인수할 것을 주장하지 못함은 물론이다.
상가건물임대차에 있어 대항요건은 주택임대차의 대항요건과는 사뭇 다르다. 우선 상가건물임대차에 있어 대항요건은 상가건물의 점유(인도)와 사업자등록이다. 사업자등록은 주택임대차에 있어서의 주민등록과 같은 개념으로 사업장을 관할하는 세무서에 가서 신청하면 된다.
현행 세법상 사업자등록에 관한 규정을 두고 있는 법률은 부가가치세법, 법인세법, 소득세법이 있으며, 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우 다음날 ‘0’시부터 대항력이 발생한다. 대항요건과 대항력이 다르다는 것과 일반매매와 경매에 있어서의 대항력이 다른 의미를 갖는다는 것은 주택임대차와 같다.
다만 상가건물은 당초 입법취지가 일반적으로 사회적ㆍ경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 제정된 것으로 주택임대차와 달리 보호되는 상가건물 임대차 보증금의 범위에 일정한 제한을 두고 있었다.
대항력에 관해서도 환산보증금 기준 일정 규모를 초과하는 임대차에 대해서는 상가건물임대차보호법의 적용을 배제했으나 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정ㆍ시행되면서 대항력을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였다.
이처럼 주택이나 상가건물에 있어 대항요건 구비는 임차인임을 증명하는 것임은 물론 경매처분 시 등기부등본에 설정된 일정한 권리(말소기준권리)와 연관되어 대항력 유무를 판단하는 잣대가 된다. 그럼으로써 임차인이 보증금을 전액 회수할 수 있느냐 없느냐를 결정지을 정도로 핵심적인 사안이기도 하다.
대항요건을 구비하는 것도 중요하지만 특히 그 대항요건을 말소기준권리보다 앞서 갖추었느냐 나중에 갖추었느냐 하는 것은 임차인의 운명을 가를 정도로 매우 중요하다는 사실을 알아야 한다.
이와 같이 주택임대차나 상가건물임대차에서 보증금을 지키는 권원이 되는 대항력의 요건과 대항력에 대한 이해는 우리 주변에서 일상적으로 이루어지는 임대차계약에서 반드시 알아두어야할 필수지식이 되는 것이다.
모름지기 법학에서 말하는 ‘권리 위에 잠자는 자는 보호하지 않는다’는 법언과 같이 임차인이 자신의 권리를 지키기 위해서는 자기의 권리보호요건을 구비하는 것이다.
