[경제논평] 전셋집 구할 때 주의할 점 및 고려할 사항
[경제논평] 전셋집 구할 때 주의할 점 및 고려할 사항
  • 김승래 교수 목원대학교 산학협력단
  • 승인 2016.11.10 18:24
  • 댓글 0
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2016년 하반기에도 수도권은 전세물량 부족으로 전세가격이 점진적으로 상승할 것으로 보인다.
특히 서울지역은 공급물량보다 강남 재건축 이주 수요가 더 많아 단순한 상승세를 넘어 전세대란이 재연될 가능성도 배제할 수 없다. 이러한 과열된 분위기 속에서 초조한 마음으로 자세히 알아보지도 않고 전세계약을 맺으면 잘못하다가 크게 낭패를 볼 수도 있다.
소중한 나의 자산을 지키기 위해서는 많이 알아보고 주의를 기울여야 한다. 전세계약을 할 때 알아두면 유용한 정보에 대해 알아보도록 하자
첫째, 전세도 매매와 마찬가지로 급매가 있다.
전세도 매매처럼 동/향/층/인테리어 등에 따라 선호도가 다르다. 동일한 평형이라도 ‘동향’과 ‘남향’의 전세가격은 차이가 난다. 그런데 실제 부동산을 돌아다녀 보면 ‘남향’은 인테리어가 되어 있고 ‘동향’은 기본형인데도 불구하고 전세가격이 동일하거나 오히려 남향이 저렴한 경우도 있다. 그 이유는 무엇일까?
 남향과 같이 좋은 조건의 집이 생각보다 저렴하게 전세매물로 나오는 경우는 대게 기존에 전세로 거주하는 사람이 집주인과 미리 협의를 하고 이사 나갈 날짜를 정해놓은 상태에서 신규로 들어올 전세계약이 되지 않아 집주인이 시간적으로 압박을 받아 할 수 없이 전세가격을 낮춰 급매로 내놓기 때문에 발생한다.
둘째, 이사할 시기를 고르는데도 요령이 있다.
일반적으로 세입자들은 전세기간 만료 후에 다른 곳으로 이사를 갈 경우 전세계약 만료 두 세 달 전에 집주인에게 전세계약을 연장하지 않고 이사를 가겠다는 의사표시를 한다. 하지만 지금처럼 전세물량이 부족하고 전세가격이 높은 시기에 내가 원하는 지역에 내가 감당할 수 있는 전세자금으로 들어가기 위해서는 두 세 달 보다 충분히 많은 시간이 필요하다. 즉 두세 달 전이 아닌 6개월에서 늦어도 4개월 전에 집주인에게 말하고 그 때부터 부지런히 발품을 파는 것이 좋다. 그리고, 성수기가 아닌 비수기에 계약을 하는 것이 조금이라도 가격을 낮출 수 있는 여지가 있다.
셋째, 근저당등기가 있는 경우 말소등기 또는 감액등기를 하는 것이 안전하다.
일반적으로 주택에 선순위 대출금액과 전세금을 합한 금액이 주택 매매가격의 70%를 넘지 않아야 전세금이 안전하게 보호될 가능성이 높다. 이는 주택이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가가 감정가의 70% 이상 낙찰될 것을 감안해 둔 기준일 뿐 절대적이지는 않다. 현재 경매시장의 낙찰가율을 감안한다면 지역에 따라 80%선 까지도 괜찮아 보이지만, 주택이 경매로 넘어가는 시점이 현재와 다른 분위기라면 상황은 달라지기 때문에 70%선을 기본으로 생각하는 것이 안전하다. 선순위 대출이 있을 경우 대출금액과 전세금을 합친 금액이 매매가의 70%가 넘는다면 선순위대출을 갚아 근저당등기를 말소하거나 70% 이내로 맞춰 선순위 대출의 일부를 변제하고 감액등기를 하는 것이 안전하다.
간혹 전세물량이 귀하다는 이유로 대출금액과 전세금을 합친 금액이 매매가와 비슷한 수준으로 계약을 하는 경우가 있는데 이는 전세세입자가 그 만큼 리스크를 안고 가는 것이기 때문에 주의를 요한다. 이러한 주택은 깡통전세가 될 가능성이 높으니 가급적 피하는 게 좋다.
넷째, 전세금이 월세 보증금과 같거나 비슷하다면 피하는 것이 좋다.
근저당이나 가압류와 같은 채권금액이 많아 임대를 놓지 못하는 집주인이 주택임대차보호법의 최우선변제권을 악용해 월세 보증금정도의 금액으로 전세를 놓는 경우가 있다. 전세금에 부담이 없다는 이유로 많은 서민들이 전세계약을 하고 있는데 최근 판결들을 보면 임차인이 전세금반환청구소송에서 패소하는 사례가 잇따르고 있다. 주택임대차보호법이 서민의 주거생활 안정을 위해 서민을 두텁게 보호하자는 취지이지 이를 악용하는 임차인까지 폭 넓게 법이 포용하는 것은 아니라는 취지로 해석된다.
자신의 재산 중 큰 비중이 들어가는 부동산 계약이니 만큼 사전에 충분한 시간을 준비하고 알아보는 습관을 갖는 것이 본인의 소중한 자산을 지키는 것은 물론 재테크의 첫걸음이라 생각한다.

 [김승래 교수 목원대학교 산학협력단]


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