엊그제 고등학교 친구들 부부동반 모임을 가졌다
친구들은 모처럼 격조한 안부를 묻고 자식들 혼사 등 밀린 정담을 나누었다. 
이런저런 얘기 끝에 부동산에 많은 대화가 오갔다. 한 친구는 대전 노은에 대형 평형 한 채와 세종시에도 아파트를 마련해 둔 친구였다.
그 친구는 정부의 규제 조치에 내심 불안해하는 기색이었다. 그는 내게 부동산 전망을 물어왔다.

필자는 아파트 투자에 대해서는 부정적인 견해를 들려줬다. 과도한 가계부채와 시중 금리가 오르면 ‘쓰나미’가 올 것이라는 게 이유다.
그가 세종시 미분양 아파트를 구입할 때도 부정적인 입장을 견지했다. 더 두고 볼 일이지만 현재는 평형별로 8000만 원에서 1~2억 원 정도 올랐다.
세종시의 이런 과열과 서울 강남 4구 집값이 급등하자 8.2규제조치를 자초했다.
정부의 이런 조처로 세종시 경우 30평 기준 프리미엄이 5000만 원 정도 급락했다고 한다.

그 친구는 늘 부정적인 전망에 서운하고 속상했던 모양이다. ‘쓰나미’는 커녕 왜 멀쩡하냐고 시비조로 반문했다.
수일 전 정부의 ‘부동산과의 전쟁’은 예사롭지가 않다. 불안한 안보, 복합불황, 미국의 금리가 인상되면 임계점에 이를 것이다.
10년 전, 노무현 정부의 실패를 교훈삼아 투기를 잡겠다는 의지는 결연하다. 
투기지구와 투기과열지역에 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율)가 최대 40%까지 제한한다는 방침이다.

빚을 내 집을 사라 해 놓고 LTV, DTI 40% 적용은 저승사자나 다름없는 것이다,
투기지역에 주택담보대출이 1건 이상 있어도 LTV, DTI가 40%까지 제한된다고 한다.
어떤 증상과 후유증이 나타날 것인가. 촛불 민심으로 태동한 문재인 정부는 개혁과 경제 살리기 보은의 부담을 안고 있는 듯하다.
비전의 제시보다 과거 청산에 우선하며 조급성도 없지는 않다. 이제 100일을 넘겼으니 개혁과 경제 살리기, 두 마리 토끼를 잡을 것인가도 관심거리다.
돌아보면 이명박·박근혜 정부는 내수 진작을 위해 돈을 풀어 부동산을 부추겼다. 문재인 정부는 LTV, DTI로 돈줄을 조여 부동산을 잡겠다는 심산이다.

집값 안정의 명분이니 당연한 정책이고 반대할 이유도 없다. 하지만 풍선효과만 있을뿐 내수가 둔화될 것이란 우려도 만만찮다. 내년 지방선거가 끝날 즈음 이런 상황을 맞으면 개혁은 뒷전이란 예상을 배제할 수 없다.
무엇보다 한계에 도달한 가계부채 1400조 원이 이런 어두운 전망의 근거가 될 것이다.
경제와 개혁은 역대 정부의 딜레마였고 대부분 실패했다. ‘두 토끼를 잡겠다’는 성급함과 기득권의 반발로 도루묵이 됐다.
의욕에 넘친 나머지 정부는 두 마리 토끼는 한 방향으로 뛰지 않는 속성을 늘 간과한 것이다. 이처럼 두 토끼는 잽싸고 산의 형세는 험준했다. 섣부른 이론만 난무하고 노련한 포수는 부재했다.

그동안 30여 년 지켜 본 결과도 그랬다. 역대 정부는 ‘보·혁’을 떠나 부동산 정책은 경제상황과 맞물려 발목을 잡혔다.
부동산 가격이 급등하고 경기가 과열되면 규제강화를 내세워 시장을 진정시키는 그런 식이었다.
그러다 경기가 어려우면 돈을 풀어 부동산 활성화를 도모했다. 이런 냉온탕이 반복됐을 뿐 근본적인 개혁조치는 없었다.
허울의 명분에 사로잡혀 부동산은 10년 주기로 요동을 쳤다. 3저(底) 호황을 맞았던 1980년대 말, 1990년대 초가 그랬다. 저금리로 유동자금이 부동산 시장으로 몰려든 2001년 이후가 또한 그랬다.

시장가격이 이렇게 폭등한 것은 정책이 일관성 없이 주기적으로 흔들린 결과다. 획일의 정책이 시장을 이기지 못한 것이다.
그렇다면 이번 8·2 조치는 어떻게 될까. 시장은 어떻게 반응을 할 것인가. 가계 부채 1400조 원 가운데는 하우스 푸어 250만 명의 악성부채가 심각하다. 장기 불황으로 세 군데 이상에서 빚을 진 다중채무자가 290만 명, 445조 원에 달하고 있다. 게다가 상환 능력이 없는 취약 대출자 부채가 무려 80조 원에 이른다.
그렇다면 이들이 대출받은 3년 만기, 5년 만기 빚을 은행으로부터 기한연장을 가정해 보자. 이 경우 LTV, DTI 40%를 적용해 보자.

2억~3억 원 대출금이면  8000만 원, 1억2000만 원을 상환해야 나머지 60%를 재연장 할 수 있다는 계산이다. 소득이 늘지 않는 불황속에서 이들 중 몇 명이 상환하고 빚을 감내하며 원금을 갚아 나갈 수 있을까. 악성 연체는 파산으로 이어질 것이고 은행도 부실을 피할 수 없을 것이다.
꼭 20년이 지난 오늘, 우리는 국가 부도의 아픔을 잊은 채 가계나 기업, 정부 막론하고 공도동망(共倒同亡)의 빚을 키워 온 결과다.
정부는 곧 가계부채 대책을 내 놓는다고 한다. ‘교각살우(矯角殺牛)’의 우(愚)가 되지 않았으면 한다.[충남일보 김강중 선임기자]

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