주택법 개정으로 오는 9월부터 민간 기업이 짓는 아파트의 분양원가가 공개된다. 주택공사나 토지공사 등 공기업이 공공택지에서 분양하는 아파트도 당연히 공개 대상이 된다. 주택업계는 분양가상한제와 분양원가공개는 중복적인 규제라고 목소리를 높였지만 업계의 목소리는 받아들여지지 않았다.
정부가 분양가상한제와 분양원가공개라는 초강력 규제카드를 빼든 이유는 어떻게든 신규주택의 분양가를 잡아보겠다는 의지로 보인다. 신규 주택이 인근 기존 주택의 가격을 끌어올리는 악순환의 고리를 끊겠다고 생각한 것이다.
실제로 주택업계는 신규 주택을 분양할 때 인근 지역 기존 주택의 시세를 참고한다. 그 시세가 기준이 돼 분양가격을 산정해왔다. 그렇게 정해진 분양가격은 또 다시 인근 기존 주택의 가격을 상승시키는 재료로 역할을 해왔다. 그런 판단에서 정부가 빼든 칼이 민간주택에 대한 분양가상한제와 분양원가공개다.
하지만 신규 분양주택의 분양가를 끌어내릴 경우 인근지역 기존주택의 가격까지 함께 낮추는 역할을 할 수 있을지는 의문이다. 이제 분양가 낮추기는 신규 분양시장에서 대세로 자리 잡아가고 있다. 저분양가 시대에서 민간 건설사가 살아남기 위한 전략이 필요한 시점이다.
민간 건설사들은 그동안 주택사업으로 많은 수익을 남겨왔던 것이 사실이다. 외환위기를 겪으면서 경영위기에 봉착해 법정관리나 워크아웃 상태에 빠졌던 민간 건설사들이 법정관리나 워크아웃에서 단기간에 벗어난 것도 호황을 누렸던 부동산시장 덕이 크다.
최근 민간 건설사들이 국내 신규 분양시장의 규제를 피해 해외개발 사업으로 눈을 돌리고 있는 것도 분양가 규제시대에 살아남기 위한 몸부림인 셈이다. 공공사업 분야로 눈을 돌리는 것 역시 마찬가지 이유다.
정부가 분양가를 낮추겠다는 분양가 상한제나 원가공개, 무주택 국민들에게 좀 더 많은 청약기회를 제공한다는 청약가점제가 정말 싼값에 원하는 지역에 집이 제공된다면 집 없는 설움에 눈물짓던 국민들로서는 더 이상 바랄게 없을 것이다.
하지만 시장기능이 작동하지 않을 정도의 초강력 부동산대책들을 쏟아 부은 결과물일 뿐이고 어떤 계기가 부각되면 집값 폭등이 재연될 수 있다는 우려도 나오고 있다. 또 공급 확대가 병행되지 않는 한 분양가 상한제가 주변 시세와의 차이를 노린 투기 수요만 양산할 가능성이 높다. 공공부문에서 공급을 늘린다고 하지만 시장 수요를 따라잡을 수 있을지는 미지수다.
이보다 더 중요한 것은 본격적인 아파트 분양이 시작됐지만 시장경제의 흐름을 막고 있는 정부의 고강도 대출규제와 원가공개, 분양가상한제 시행 방침 등으로 주택시장이 꽁꽁 얼어붙어 분양시장의 침체와 공급물량 감소에 따른 기존 주택시장의 불안이 가중되지 않을까 우려된다.