우리나라에서 대출을 받기 위해 개인의 신용과 주택을 맡기는 것도 모자라 이제는 가게까지 넘겨야 하는 상황으로 가면서 상가와 공장 등 상업용 부동산대출에 대한 대비책 마련이 요구되고 있다.
이같은 상업용부동산의 담보대출은 올해 5월까지 4.9% 증가했으며 같은 기간 주택을 담보로 돈을 빌린 액수의 증가율(0.9%)보다 5배 이상 높아지는 등 상업용 부동산담보대출의 증가율은 2010년 주택담보대출을 넘었고 갈수록 그 격차도 벌어지고 있다.
우리나라는 베이비붐 세대 은퇴 등으로 창업활동이 활발해지면서 상가를 담보로 한 개인사업자 대출이 크게 늘어난 가운데 작년 정부의 가계대출종합대책이 나온 이후 은행이 가계대출 대신 개인사업자 대출에 집중한 것이 그 원인이다.
올해 상업용 대출 증가폭 26조2000억원 가운데 48.9%가 개인사업자의 대출이다. 이 때문에 올해 개인사업자의 대출비중도 전체의 37%까지 많아졌다.
문제는 이러한 대출이 갈수록 부실해지고 있다는 점이다. 2009년 이후 잠잠하던 상업용 대출의 연체율은 올 들어 가파르게 오르고 있다.
자영업자들의 소득 여건이 나빠지면서 건전성이 악화되고 있기 때문인데 원금이나 이자를 최고 한 달 이상 받지 못한 위험대출(요주의 여신)의 비율도 주택담보대출에 비해 3배 이상 높다. 신용등급이 5등급 이하인 중·저신용등급의 비중은 38.4%(주담대 29.4%)에 육박한다.
올 들어 우리나라의 신설법인은 월평균 6350개 늘며 사상 최고치를 기록했는데 그만큼 위험한 사업자도 늘고 있다는 뜻이다.
상업용 대출이 부도 위험을 맞으면 관련된 가계가 모두 생계를 잃기 때문에 기업과 가계의 연쇄도산으로 이어질 수 있다.
현재 국내 민간소비가 꽉 막힌 상황도 우려스러운 부분이다. 최근 경기불황으로 자영업자의 소득이 줄고 있어 상업용 대출의 건전성도 낮아지고 있다.
국내 6개 시중은행(우리·국민·신한·하나·농협·기업)을 상대로 실시한 이번 조사는 하반기 금융안정보고서에 싣기로 했지만 한은은 위험성을 미리 알리는 차원에서 먼저 공개했다.
이는 부동산 경기 침체 우려가 깊어지는 가운데 상업용 부동산 담보대출이 우리 경제의 새로운 뇌관이 될 수 있다는 경고가 나왔기 때문이다.
이런 경고는 상업용담보대출이 부동산 가격 하락에 취약하다는 것이 문제인데 주로 담보인정비율이 높게 적용되는 기업대출이 주종을 이루고 있는 데다 주택담보대출비율(LTV) 규제가 적용되지 않아 높은 LTV 대출이 많기 때문이다.
실제 상업용 대출의 경우 LTV가 70%를 초과하는 대출이 18.5%(주담대 2.5%), LTV 50~70% 대출이 40.9%(주담대 49.3%), LTV 50% 이하 대출이 40.6%(48.3%)를 차지했다.
올해 들어 상업용 부동산의 공실률이 높아지고 경매 낙찰가율도 낮아지는 등 상업용부동산 가격 하락 압력이 높아져 취약대출이 더 늘어날 수 있어 우려스럽다.
우리 정부와 금융기관들이 그동안 주택담보대출 중심으로 가계부채의 취약성을 평가해 왔지만 상업용대출 규모가 주택담보대출에 육박하고 상당부분이 자영업자 대출인 점에 비춰 앞으로는 상업용대출의 건전성에도 관심을 기울일 필요가 있다.