지금 우리나라의 경제구조는 저금리, 저성장, 저투자의 3저시대라고 해도 과언이 아니다. 최근 초저금리상황에서 부동산시장의 가장 큰 특징은 주거용(시세차익용)부동산과 수익형부동산시장에 동시에 자금이 몰리고 있다는 점이다.
연초 국내외 유수 금융기관과 연구소들이 내놓은 올해 국내 경제성장률 전망치는 평균 약 3% 수준이었다. 이들은 글로벌 경기 침체와 내수 부진까지 맞물린 한국의 상황을 다소 비관적으로 바라봤다는 평가를 받았다. 문제는 최근 ‘브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴)’와 국내 조선·해운업을 중심으로 한 기업 구조조정이 진행되면서 경제성장률 전망치가 오히려 하락할 가능성이 커졌다는 것이다.
실제로 한국은행은 브렉시트 결정 직후 연초 3%로 잡았던 경제성장률 전망치를 2.7%까지 하향 조정했다. 이 같은 상황은 이제 저성장 시대가 고착화되는 현실을 받아들여야 한다는 의미로 해석할 수 있다. 통상적으로 저성장 시대는 저금리를 불러오기 마련이다.
올 6월 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 사상 최저 수준인 연 1.25%로 인하한 것 역시 이와 관련이 깊다.
저금리·저성장 시대, 국내 부동산 시장은 어떻게 될까. 분명한 사실은 기존의 고금리·고성장 시대와는 근본적으로 다른 변화를 겪게 될 것이며, 이는 부동산 시장의 패러다임마저 바꿀 것이라는 점이다.
우선 주거용 부동산 시장에서는 소형 아파트 선호와 도심 역세권 주거지 선호가 더욱 강화될 것으로 보인다. 저금리 예금의 대체재로 주택임대사업이 부각되면서 전세가 점차 사라지고 월세로 빠르게 대체될 것이다.
수익형 부동산은 수익성에 대한 기대치는 낮아지는 반면 유사시 현금화 가능 여부, 즉 환금성이 투자의 중요 잣대가 될 것이다. 또 시중은행의 정기예금 금리에 만족하지 못하는 사람들을 중심으로 매수 수요가 급증하면서 우량 매물 품귀와 가격 상승으로 이어질 것으로 예상된다. 그리고 이는 결국 기대수익률 저하로 연결될 것이다.
이와 관련해 부동산 투자 전에 알아 두면 유익한 몇 가지 사항이 있다.
첫째, 부동산 유형별 분산 투자를 통해 위험률을 낮추고 수익률을 관리해야 한다. 일례로 어떤 은퇴자가 노후 대비 투자로 월세가 나오는 오피스텔이 대세라는 소문을 듣고 퇴직금을 포함한 자산을 모두 쏟아 부어 특정 지역의 오피스텔을 여러 개 산다면, 당장은 이득일지 몰라도 리스크 발생 시 적절한 대처가 어렵다.
둘째, 양도차익보다 임대수익에 비중을 두고 투자해야 한다. 통상적으로 저성장 시기에는 자산 가치의 상승을 기대하기가 어렵기 때문이다. 끝으로 기대수익률을 낮춘 눈높이 투자가 필요하다. 수익형 부동산의 월세를 받아 연 4∼5%의 수익률만 나와도 고수익이다. 지나치게 높은 수익률을 기대하고 투자할 경우 사기성 매물에 노출돼 대박은커녕 쪽박을 차기 십상이다.
과거 주택시장이 침체되거나 규제가 들어가면 수익형부동산시장 풍선처럼 부풀어 오르고, 반대로 주택시장이 활황장세를 보이면 수익형부동산시장이 상대적으로 쪼그라드는 현상이 어느정도 줄어들었거나 이러한 현상이 거의 사라진모습들을 보이고 있다.
정기예금금리가 1%대 중반이면 고금리로 인식이 될 정도이고 이제는 0%대 예금도 출시되고 있는 초저금리시대가 도래했다. 이렇다보니 초저금리에 지친 많은 사람들이 수익형부동산에 몰리고 있고, 혹자들은 초저금리시대에 아파트는 끝났다며, 수익형부동산에만 돈을 묻어두라는 권유나 컨설팅을 하는 경우도 생겨나고 있다.
그러나 시세차익을 포기하고 거의 모든 가용자금을 수익형부동산에 올인하는 투자전략은 위험천만한 일이어서 주의가 요망된다. 또한 반대로 수익형부동산을 모두 던지고 아파트 등 주거용부동산(시세차익용)에만 투자하라고 하는 접근법도 위험스럽기는 매한가지다.
초 저금리 시대여서 부동산시장에 돈이 몰리지만 돈을 현명하게 분산투자하는 것이 리스크를 줄이고 어느 한쪽(시세차익, 임대수입)을 포기함으로써 발생하는 위험을 피하기 위한 방법이다.
