[김원배 칼럼] ‘부동산 투기억제정책’ 부동산시장 안정화 기대한다
[김원배 칼럼] ‘부동산 투기억제정책’ 부동산시장 안정화 기대한다
  • 김원배 목원대학교 전 총장
  • 승인 2017.10.30 17:08
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부동산투기 억제정책은 역대 모든 정부가 정권의 명운을 걸고 실시했지만 대부분의 경우 실패했다. 때로는 국민들을 설득하기도 하고 때로는 국민들에게 겁을 주면서 부동산투기를 억제하기 위한 정책을 실시했는데 기대와는 달리 성과는 그리 좋지를 못했다.
문재인 정부도 부동산시장 특히, 주택시장을  진정시키기 위해 집권 후 처음으로 실시한  6·19 부동산 대책이 약발이 먹히지 않고 서울 아파트값 상승폭이 대책 이전보다 더 크게 나타나자 고강도 대책을 발표했다.

김현미 국토교통부장관은 2017년 8월 2일 소위 8·2대책이라는 고강도 부동산 안정대책을 발표했다. 이날  발표된 8·2 부동산 안정 대책은 다주택자와 갭투자 등으로 인한 부동산 투기수요를 철저히 차단하고, 서민 주거안정과 실수요자를 보호하는데 정책의 최우선 목표를 뒀다.
대책의 특징은 예상한 수준을 뛰어넘는 강도가 높은 정책이라는데 이견이 없는 것 같다. 6년 만에 서울시 전역과 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정하고, 강남4구 등 서울에서 11곳과 세종시를 투기지역으로 지정했다. 또한 서울시 전역과 경기 7곳, 부산 7곳, 세종시 등 40곳을 청약조정지역으로 지정해서 1주택자도 2년 이상을 거주해야 비과세하는 등 양도세 면제 요건을 강화하고 분양권 양도세율도 인상했다.

투기과열지구로 지정되면 19개의 규제가 한꺼번에 적용되기 때문에 고강도 투기예방대책이라는 것이 일반적인 분석이고, 12년 전인 2005년 참여정부의 8·31대책의 부활이라고까지 평가되고 있다.
그러나 정부의 이 같은 의지와 강력한 추진력에도 불구하고 서울지역의 주택가격은 안정되지를 못하고 있다. 정부의 의지를 시험이라도 하듯 1-2개월 정부의 눈치를 보는 것 같던 부동산시장이 꿈틀거리기 시작하더니 또다시 아파트가격이 인상되고 있다.
이에 정부는 10월 24일 가계부채종합대책을 마련, 다주택자의 부동산 투기를 억제하는 차원에서 지금의 대출 심사 기준보다 더 엄격하게 대출 신청인의 상환능력을 따지는 ‘신 총부채상환비율(DTI)’ 방안을 발표했다.

사실 정부는 가계부채 관리를 공약으로 내세운 문 대통령 지시에 따라 8월 말 가계부채 대책을 내놓을 예정이었지만, 두 차례(6월 19일·8월 2일)에 걸친 부동산 투기억제정책이 있었기 때문에 부동산 시장이 지나치게 경직되는 것을 염려, 두 달 가량 늦게 발표했다.
신 DTI는 신규 주택담보대출 원리금에 기존에 빌린 주택대출 원리금까지를 포함하여 대출한도를 계산하는 방식이다. 따라서 이 방법으로 대출을 규제하면 전세를 끼고 은행 대출을 받아 집을 산 다주택자들은 앞으로 갭(gap)투자가 어려워지기 때문에 부동산 시장의 충격을 감안해 우선 수도권에만 신DTI를 적용하는 쪽으로 방향을 잡았으며 이 정책은 내년 초부터 시행된다.

정부의 연이은 부동산 투기억제정책이 발표되고 실시되고 있지만 부동산 시장은 정책실시 초기에는 반짝 효과를 보이는 듯 하다가 몇달 지나면 효과가 사라지는 반복적인 상황이 지속되고 있다. 이번에 발표된 DTI방안으로 서울지역의 천정부지 부동산 가격을 안정시켰으면 한다.
부동산시장이 안정되지 못하는 근본적인 이유는 부동산 거래가 실수요자들에 의한 거래보다 투기업자들에 의한 거래가 많기 때문에 정책의 효과를 보지 못하기 때문이다. 이는 자본주의 사회에서 주기적으로 오는 선거 때문에 정책의 지속성이 어렵다는 이유를 투기업자들이 잘 알고 있기 때문에 나타나는 부작용이라 하겠다. 역대 정권이 실시한 대부분 부동산 투기억제정책이 실패하는 이유가 정책의 지속적인 실시가 어렵기 때문에 나타난 현상이라 하겠다.

지금의 문재인 정부는 어떻게든 부동산 가격을 잡고 부동산투기를 억제하기 위해서는 다주택자들과 경제능력이 없는 자들에게 소유권이 있는 주택의 수효를 최대한 줄이는 방법을 찾아야 할 것이다. 그래서 다주택자들의 수를 줄이는 방안으로 이들이 가진 부동산에 증세를 하면 세금을 이기지 못해 주택 보유수를 줄이지 않겠느냐는 생각으로 부동산 증세를 고려하고 있다는 소식이 들린다.
그러나 부동산 증세는 이미 우리의 부동산 양도세나 취득세 및 보유세가 OECD회원국 중에서 최상위 권을 차지하고 있어 시행에 어려움이 있을 것이라는 주장을 일부전문가들은 하고 있다. 실제로 OECD 각국 세수에서 개인양도세의 비중이 가장 높은 국가는 미국으로 3.7%, 한국과 스웨덴이 각각 3%로 2위를 차지하고 있다.

그리고 부동산 취득가격대비 취득세율은 한국이 4%, 독일 3.5%, 프랑스 2.5%로 한국의 취득세율이 가장 높게 나타나고 있으며 세수 중 부동산 보유세는 미국 9.7%, 영국 9.5%, 이탈리아 3.6%, 한국과 뉴질랜드 가 각각 3.2%로 9위를 차지하고 있으며 2014년 OECD평균 3.3%에 근접하고 있다.
이는 세금인상으로는 부동산투기 억제가 성공하기가 어렵다는 근거를 제시하는 것이다. 따라서 정부는  부동산 투기억제정책이 국민들로부터 신뢰를 받고 우리의 부동산 시장이 안정될 수 있도록 장기적이고 지속적인 정책을 시행해 비정상적인 부동산 시장을 바로 잡기를 기대해 본다.  [충남일보 김원배 목원대학교 전 총장]


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