박근혜 대통령이 19일 여당과 정부가 전월세 문제 해결에 적극 나서 달라고 지시한 것은 최근 여름철 비수기에도 불구하고 전세물량이 품귀현상을 보이며 전세난이 심화하고 있기 때문이다.
최근 서울 등 수도권 요지의 경우 지난달부터 전세물량이 씨가 마르며 전셋값이 천정부지로 치솟고 있다. 전셋값이 급등하자 가을철 재계약 세입자들이 선취매에 나서며 가격을 더 밀어올리는 양상이다.
부동산114 조사에 따르면 올해 들어 수도권 아파트 전셋값 상승률은 지난 16일 현재까지 4.81%로 지난해 연간(2.36%)보다 배 이상 빠른 속도로 뛰었다. 특히 수도권 아파트 전세가격은 최근 한 달 보름 동안에만 1.06% 상승했다.
반면 저금리와 집값 약세를 틈타 월세물량은 크게 늘어나는 추세다. 전세를 구하는 데 실패했거나 전세 인상폭을 감당하기 어려운 세입자들이 울며 겨자먹기식으로 월세로 내몰리며 수도권의 월세 거주 가구 비율도 사상 최고치로 치솟았다.
지난해 말 기준으로 서울의 월세 거주율은 25.7%로 뛰어올랐고, 수도권의 월세 거주 비율도 23%에 달해 관련 통계가 집계되기 시작한 2006년 이래 사상 최고를 기록했다.
목돈을 마련하기 어려운 서민 가구는 월세를 내느라 허리띠를 더 졸라매야 하는 상황에 내몰린 것이다.
박 대통령이 이처럼 심각해진 전월세난 문제 해결에 후반기 주택정책의 주안점을 두라고 지시함에 따라 정부도 새로운 해법을 찾기 위해 대책마련에 나섰다.
그동안 정부는 전월세 대책에 대해서는 4·1부동산 대책의 연장선상에서 매매시장을 살려 전세 수요를 매매 수요로 유도하겠다는 것이 전부였다.
전문가들은 현재 임대시장이 전세에서 월세로 전환하는 과도기에 있는 만큼 전세 물량이 급격히 줄어드는 것을 막고 월세 세입자에 대한 부담을 덜어주는 ‘속도조절’ 방안이 필요하다고 지적한다.
하지만 정부의 시장개입을 반대하는 전문가들도 있다. 이같은 전세품귀현상은 월세시장과 전세시장이 조정되는 과도기라는 점으로 보아 시장기능에 맡겨야 한다는 분석 때문이다.
하지만 정부의 시장개입은 불가피해 보인다. 대통령까지 나서 시장안정을 적극 요청한 것도 정부개입의 현실성을 뒷받침하고 있다.
때문에 정부는 가장 손쉽게 접근할 수 있는 방안이 월세 세입자에 대해 소득공제 범위를 확대해주는 것으로 월세 사는 젊은 직장인들에게 재형저축 이자율을 높여주거나 소득공제 범위를 확대해주는 등 지원책 등도 검토 중인 것으로 알려졌다.
국토부는 내년부터 주택 바우처 제도가 본격화되면 저소득층에 대한 월세 지원이 가능해질 것으로 보고 있다. 현재 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 제도를 없애자는 의견도 있다. 전세 물량 증가를 위해 전세를 내놓는 집주인에 대한 부담을 줄여주자는 것이다.
전세보증금 과세제도는 3주택 이상 보유자 가운데 전세보증금 3억원 초과분의 60%의 이자상당액만큼 수입금액에 산입해 간주임대료로 과세하는 것이다. 다만 이 경우 소득세를 납부하고 있는 월세 임대인과의 형평성 논란이 예상된다.
민간의 매입 임대사업 활성화 차원에서 전세 물량이 증가할 수 있도록 임대의무기간을 현행 5년에서 3년으로 낮추고, 매입 임대사업용 주택의 금액(수도권 6억원, 지방 3억원), 규모(전용면적 149㎡ 이하) 제한을 없애자는 것도 대안으로 꼽힌다.
나아가 고가의 전세대출을 제한해야 한다는 지적도 많다. 국민주택기금의 근로자 전세자금대출의 경우 부부합산 소득제한이 있지만 대출이 허용되는 전세금에 대한 기준은 별도로 없다.
시중은행의 전세자금 대출은 최근 한도를 상향 조정하면서 강남의 수억원이 넘는 고가의 전세에도 대출이 가능하다.
전문가들은 이러한 전세대출 확대가 집을 사지 않고 전세로 눌러 살게 하는 전세입자 양산을 부추기고 결국 전셋값 상승으로 이어지고 있다고 보고 있다.
정부가 반대하는 전월세 상한제 카드가 당정협의 과정에서 부활할 가능성도 있다.
박 대통령이 지시한 ‘(전월세 가격 등에 대해) 임대인과 임차인 간의 합리적으로 예측 가능한 제도적 장치’란 인위적으로 계약 갱신청구권을 부여하고 일정 기간 가격 인상을 제한하는 전월세 상한제 외에는 뾰족한 해답이 없기 때문이다.
야당은 이미 전월세 계약기간 2년이 끝난 뒤 임차인이 원하면 1회에 한해 계약을 더 연장할 수 있는 계약갱신요구권을 부여하고 계약 갱신때 전월세금 인상률을 연 5% 이내로 제한하는 내용의 주택임대차보호법 개정안을 국회에 발의한 상태다.
새누리당은 이달 초 통해 전월세 상한제를 부분 도입하는 대신 다주택자 양도세 중과·분양가 상한제 탄력 운영 등의 현안법을 처리하는 ‘부동산법 빅딜’을 야당에 제안한 바 있어 전월세 상한제를 수용할 수 있음을 내비쳤다.
문제는 전월세 상한제의 부작용이 크다는 점으로 국토부는 이에 따라 전월세 상한제 전면 도입은 불가능하되 매입 임대사업에 한해 계약갱신청구권을 적용하는 방안 등을 대안으로 검토중이다.
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