전문가들은 “여러 원인이 있지만 가장 큰 걸림돌은 땅값이었고 더 근원적인 요인은 땅값이 오르지 않도록 관리하는 지자체의 노력이 부족했다는 것”이라고 입을 모은다.
이시종 충북지사는 3일 기자회견에서 역세권 개발을 포기할 수밖에 없었던 이유 3가지를 꼽았다.
부동산 경기침체 영향으로 민간기업의 프로젝트파이낸싱(PF) 투자를 지양하는 분위기, 지가폭등으로 인한 조성원가 상승, 개발예정지 주민의 무리한 요구였다.
“2005년 10월 오송신도시개발계획을 발표하면서 동시에 개발행위제한을 했어야 하는데 그러지 못한 것이 지가상승의 부작용을 낳았다.”는 말도 했다.
개발계획을 발표하는 즉시 땅값을 관리하는 사후조치를 취했어야 했는데 그러지 못한 것이 사업실패의 결정적 이유였다는 의미다.
그의 분석처럼 역세권 개발방식을 부분공영개발(수용방식)로 확정할 당시 도가 추산한 사업비는 3102억원이었다.
만약 도가 사업을 계속했을 때 토지보상비로 지급할 돈은 1993억원이나 된다. 65%가 땅값을 지불하는 데 들어가는 셈이다.
외지 투기세력이 이 곳에 몰려들면서 나타난 기형적인 지가상승현상 때문인데 330㎡짜리 자투리 땅에 많게는 8명이 벌집을 짓는 사례도 발견될 정도였다.
조성원가를 비교하면 역세권이 얼나마 터무니없이 비싼지를 알 수 있다.
도가 예상하는 역세권의 조성원가는 ㎡당 290만원으로 세종시 210만원, 오송2산단 141만원보다 높다.
반면 오송역세권 분양예정가는 284만원에 불과하다. 개발을 한다 해도 ㎡당 13만원씩 손해만 본다는 얘기다.
한 부동산 전문가는 “역세권 개발사업에 성공한 사례가 드문데다 개발비용까지 뛰었으니 어느 기업이 매력을 느끼겠는가”라며 “비싼 돈을 들여 개발하면 분양가도 올라가기 때문에 민간투자자가 뛰어들지 못하는 구조적 문제가 있었던 것”이라고 말했다.
공시지가를 잡지 못한 행정기관의 느슨한 태도가 땅값 상승의 원인이었다는 지적도 있다.
도가 개발계획을 발표한 직후인 2006년 1월 1일 기준 표준지 공시지가 상승률을 보면 청원군 평균은 7.34%였다.
반면에 오송역 주변 밭은 81.9%, 논은 59.2%, 대지는 54.0%나 뛰었다.
2005년 10월 14일 도가 오송신도시 기본계획을 발표했을 때 청원군이 개발행위와 토지거래허가를 제한하는 ‘지가관리’를 했다면 이런 결과는 초래하지 않았을 것이란 분석이 나오는 이유다.
청원군이 개발행위를 제한한 시점은 오송신도시 기본계획을 발표한 지 2개월이 지난 2005년 12월 19일이었다.
두달간 뒷짐을 지고 있는 사이 투기세력은 속칭 ‘벌집’을 짓거나 노는 밭에 값나가는 유실수 등을 집중적으로 심었다.
어찌됐든 도가 공식적으로 역세권 개발사업의 포기를 선언함으로써 2011년 12월 도시개발예정지구로 묶였던 청원군 오송읍 KTX오송역 일대 65만㎡는 12월 30일자로 해제된다.
2005년 10월 오송신도시 기본계획을 수립할 당시 역세권 개발사업을 입안하면서 역세권 개발을 추진한 도가 8년만에 이 사업에서 완전히 손을 뗀 것이다.
오송역세권 개발사업 추진일지
▲2005년 10월 14일=민선3기, 오송신도시기본계획 수립(2만6400㎡)
▲2005년 12월 19일=신도시구역 개발행위제한 고시(제한면적 2만284㎡)
▲2006년 3월 13일=도시개발구역 지정용역(충북도 발주)
▲2008년 12월 17일=민선 4기, 개발행위허가 제한변경 고시
▲2009년 10월 23일=민선4기, 오송2단지 시행계획변경(역세권분리 개발)
▲2010년 8월 30일=오송역세권 개발방안 수립(태스크포스팀 구성)
▲2010년 10월 15일=오송2산단 지구지정 고시
▲2011년 12월 30일=민선5기, 오송역세권 도시개발구역 지정고시
▲2012년 12월 13일=도시개발사업 추진방안 결정(개발규모 축소)
▲2012년 12월 27일=민간사업자 공모, 공고
▲2013년 4월 22일=사업추진방안 확정발표(100% 민간개발→공공부문 51%, 민간부문 49%)
▲2013년 5월 23일=민관학 추진협의회 구성
▲2013년 7월 8일=도시개발구역변경·개발계획수립용역 착수
▲2013년 8월 7일=민간사업시행자 공고
▲2013년 8월 27일=민간사업시행자 공모기간연장(9월6일까지, 2개 컨소시엄 응모)
▲2013년 9월 27일=우선협상대상자 선정심의위원회 개최(2개 컨소시엄 부적정 판정)
▲2013년 10월 1일=민관학 추진협의회 해산
▲2013년 10월 3일=이시종 충북지사, 역세권 공영개발 포기 선언
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