경기도 수원시에 사는 김창수(43·가명)는 화성 동탄에 있는 한 상가물건 법원경매에 관심을 갖게 됐다.
인근에 지하철 역사가 있는 등 상가입지가 좋은데도 2회가 유찰된 상태에서 경매가 진행되고 있기 때문이다.
실(전용)면적 40㎡(약 12평) 안팎의 이 상가는 최초 감정가격 3억2000만 원에 두 차례 유찰돼 64%인 2억480만 원에 재경매가 진행되고 있었다. 한데 특이한 점은 입찰 당일 두 차례에 걸쳐 경매진행 연기신청이 이뤄졌다는 점이다.
김씨는 이에 개의치 않고 재경매가 나오는 시기까지 기다려 해당 물건에 입찰하게 됐다.
응찰가격은 78% 수준인 2억5021만 원. 80%에 유찰됐으니 이에 근접한 78%의 입찰가를 제시하면 낙찰이 가능할 것이라고 판단했기 때문이다. 한데 해당 경매물건은 김씨가 낙찰자로 결정되지 못했다.
이 물건의 최고가 낙찰가는 3억4000만 원이었다. 무려 최초 감정가 대비 107% 수준에 낙찰된 것이다.
법원 경매에서도 ‘허점’이 있다. 이익이 될 것으로 판단했지만 결국 헛수고가 되는 것인데, 입찰에 참여하기 위해 현장조사(임장)를 하고 적정입찰가를 계산하는 등 힘들여 사전 조사를 마쳤지만 막상 입찰에 참여해 보니 혀를 내두를 정도로 높은 입찰가격을 써낸 다른 참여자가 있어 해당 물건이 자신에게 돌아오지 않는 경우다.
어떻게 해서 이런 입찰가격이 가능한지 알아볼 필요가 있다. 유사한 물건에 반복적인 ‘허점’이 발생할 수 있기 때문이다. 혹시 최고가 입찰자가 권리분석 등을 잘못해 가격을 잘 못 정하지는 않았을까하는 생각도 해볼 수 있지만 대게의 경우는 이렇다. 바로 부실채권이라고 하는 NPL(Non Performing Loan)을 통해 해당 법원경매물건이 매각됐기 때문이다.
NPL를 취급하는 곳은 유암코 등 자산유동화회사다. 이곳은 금융기관으로부터 금융이자를 연체하고 있는 채권을 헐값에 대량으로 사들여 각각의 물건을 일반투자자에게 되팔아 차익을 수익으로 거두는 곳이다. 2009년에 일반인도 NPL투자가 가능해지면서 점차 활성화된 투자상품인데 현재는 대중화가 어느 정도 이뤄진 상품이기도 하다.
NPL 상품은 유동화회사에서 미리 판매가 결정되어진다. 말하자면 법원경매는 형식적인 절차라고 볼 수 있다. NPL 투자자와 유동화회사가 매각금액을 결정하고, 경매에서는 채권최고액 수준에서 낙찰을 받게 되는 게 일반적인데, 유동화회사와 실제 계약된 금액 외에는 되돌려 받을 수 있지만 실제 해당 물건을 되팔았을 때 양도소득세에서 절감이 가능한 상품이기도 하다.
하지만 이것을 모르는 일반투자자들은 법원경매의 전통적인 방법인 일반입찰방식으로 투찰을 하기 때문에 최고가 낙찰에서 번번이 낙찰에서 제외되는 것이다.
헛수고를 피하려면 해당 물건이 NPL 진행물건인지를 파악하는 것이 우선이며, 해당 물건을 매입하기를 원한다면 NPL 채권의 권리자인 유동화회사와 협의를 거쳐 매수하는 것이 유리하다.
다만, NPL 물건이 일반투자자에게 생각처럼 큰 이익을 누릴 수 있는 상품은 아니라는 것을 알아둘 필요는 있다. NPL의 가장 큰 수혜자는 초기에 자산유동화회사였으며, 그 이후 NPL이 대중화되면서 이익을 누리는 곳은 금융회사다.
2009년 초기 NPL 투자가 일반인에게 생소했을 당시에는 유동화회사의 부실채권 매수 금액이 채권액의 60~70% 수준이었다. 이 당시만 하더라도 유동화회사와 일반투자자 모두 이익을 얻는 구조였다.
한데 대중화의 문턱에 들어서면서 유동화회사는 많아지면서 덩달아 부실채권을 사들이는 곳 또한 많아지다 보니 금융회사들이 채권 매도가격을 경쟁시키면서 채권 액의 90%를 웃도는 가격에 매입해야만 했다.
이 결과 현재 수익이 커지는 곳은 금융회사가 됐고, 최종 수요자인 일반 NPL투자자의 수익은 갈수록 줄어들게 된 것이다. 지금은 NPL 상품도 옥석을 가려야 하며, 또 해당 물건을 유동화회사에서 얼마에 매도할 건지를 일일이 조사해야 매입이 가능하고 또 수익도 낼 수 있다.
