누구나 농지를 구입할 때는 농지취득자격증명을 발급 받아야만 한다.
예외적으로 토지거래허가 지역은 토지거래허가를 받고, 상속이라면 농취증이나 허가도 받을 필요가 없다.
토지 경매물건을 검색하고 있노라면 ‘매각결정기일까지 농지취득자격증명원을 제출해야 한다(미제출시 보증금 몰수)’고 공고된 케이스를 자주 볼 수 있다.
이 문구에 대한 경매인들의 통상적 이해는 ‘농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 그 반려 사안의 구별 없이 모두 매각불허가 되며 보증금도 몰수된다’는 것이다.
그러나 실제로는 최고가매수신고인이 농지취득 자격요건을 갖추지 못해 농지취득자격증명발급신청이 반려된 경우와 소재지관서가 부당하게 농지취득자격증명의 발급을 거부된 경우를 구별해서 보증금 몰수 여부가 결정된다는 점을 알 필요가 있다.
그렇다면 부당하게 농취증을 발급 거부하는 경우는 어떤 것들이 있을까를 짚어보지 않을 수 없다. 입찰보증금 10%는 작다면 작지만 크다면 큰 돈이기 때문이다.
가장 먼저 언급할 수 있는 경우는 농취증 제출시기에 대한 것이다.
글 첫머리에서 언급했지만 법원에서는 매각결정기일까지 농취증을 내지 않으면 보증금을 몰수한다는 조항을 미리 내걸어두고 있다.
그러나 이 조항은 ‘소유권이전등기를 신청할 때에 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다’고 명시한 농지법 제8조 제4항에 비춰보면 유의한 차이를 보인다. 농지취득자격증명 제출의 종기일은 매각결정기일이 아니라 ‘소유권이전등기신청일’이 되는 것이다.
물론 법원의 입장에서는 매수인이 농취증을 제출하지 못할 경우 여러 가지 복잡한 문제가 발생할 수 있기 때문에 농취증 제출시점을 매각결정기일로 제한하고 있고, 이 기일 내 농취증 제출이 되지 않으면 불허 판정을 내리고 있다.
그러나 낙찰자는 법원의 매각불허가결정에 대해 즉시항고를 할 수 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 관련된 판례를 보면 항고심이 이어지는 동안 농취증을 발급받아 항고심 종결시점 이전에 제출한다면 미제출의 하자가 치유된다는 판결 내용을 확인할 수 있다. 즉 쓸데없이 보증금을 뺏길 필요 없이 토지도 매수할 수 있다는 것이다.
이와 함께 언급할 사례는 해당 물건 소재지 관청이 부당하게 농취증 발급을 거부한 경우다.
토지를 다수 낙찰 받아본 고객이라면 종종 “농지에 해당하지만 그 위에 무허가의 불법건축물이 있고 농지의 현상이 일부 변경되었으므로 원상복구되기 전에는 농지취득자격증명을 발급할 수 없다”는 이유로 발급을 거부 당해본 적이 있을 것이다.
최고가매수신고인이 농지법상 농지취득에 하자가 없으면 당연히 농취증을 발급해 주어야 하는데도, 농림부 예규를 근거로 한 ‘원상복구 전 발급거부’를 이유로 들며 농취증 발급을 거부하는 사례다.
그러나 여기서 언급된 농림부 예규 ‘농지취득자격증명 발급 심사요령’은 법원에 아무런 구속력이 없다는 점에서 소재지관서의 이 같은 발급거부는 부당하다는 의견이 지배적이다.
아울러 불법 형질변경 된 농지에 대해 원상복구를 하려는 일 자체가 최고가 매수신고인으로서는 경락 후 소유권을 취득해야 가능한 것인 만큼 결국 국가가 개인에게 불가능한 일을 요구하는 결과가 된다는 것이다.
또 이렇게 되면 해당 농지 소유자가 농지를 금융기관에 담보로 제공한 뒤 농지를 불법형질변경하거나 지상에 무허가건물을 짓는 경우에는 스스로 원상복구하지 않는 한 제3자가 이를 경락받을 수조차 없기 때문에 담보물권자는 농지를 환가할 수 없게 된다는 논리가 성립한다.
따라서 농지를 경락받은 후 농취증 발급을 부당하게 거부당한 경우에는 이 같은 상황에 부합하는지를 살피고 적절하게 대응하도록 하자. 내 소중한 재산은 스스로 지켜야 하는 것이기 때문이다.
