지난해 말 부터 청약가점제와 민영주택 분양가상한제, 2기 신도시 건설, 장기 임대주택 대량 공급 등 워낙 큰 변수들이 대거 등장해 지금부터라도 제대로 대비하지 않는다면 자칫 청약대열에서 이탈하게 될 수도 있다.
올해 청약전략을 어떤 방향으로 세워야 마음에 꼭 드는 내집 마련에 한걸음 더 다가설 수 있을지 수요자 유형별로 살펴본다.
청약통장 활용법
◇청약저축 가입자= 전용면적 25.7평 이하(분양면적 35평형 이하) 공공분양 아파트를 분양받을 수 있는 청약저축 가입자는 앞으로 신도시 등 공급물량이 많아 여유가 있는 편이다. 하지만 자신의 납입액과 무주택 기간을 짚어보고 향후 원하는 지역의 예정 물량ㆍ시기와 맞춰볼 필요가 있다.
우선 청약저축 납입액이 700만~800만원 이상이라면 상대적으로 느긋한 편이다.
수원 광교나 송파 등 인기 신도시의 분양이 시작될 2008~2009년쯤에는 납입액이 당첨 기대권인 900만~1,000만원 이상으로 불어나기 때문이다.
인기가 높거나 원했던 지역이 아니라면 굳이 청약을 서두를 필요가 없다.
납입액이 400만~600만원이라면 조금 애매하다. 인기 신도시를 기다려 청약하자니 당첨확률이 높지 않고 아무 곳에나 신청하기에는 통장이 아깝게 느껴진다.
자신이 원하는 조건과 어느 정도 들어맞는다면 비교적 유망한 택지지구나 내년부터 분양되는 김포ㆍ파주 신도시 등을 선별해 노려보는게 좋다.
납입액이 그 이하인 가입자들은 향후 2~3년간은 인기지역에서 경쟁력이 크게 떨어진다. 10년 공공임대주택, 비축용 장기임대주택 등에 입주했다가 10년 이후 분양전환을 노려볼 수 있고 청약가점제 예상점수가 높다면 청약예금으로 전환해 민영 아파트에 청약하는 것도 한 방법이다.
청약저축 가입자들은 무주택 기간에도 신경 써야 한다. 5년 이상 무주택자끼리 경쟁해 납입액에 따라 당첨자를 가리고 그 다음엔 3년 무주택자끼리 경쟁이 이어지기 때문이다. 납입액이 아무리 많아도 무주택 기간이 5년에 못 미친다면 경쟁에서 탈락할 수 있다는 얘기다. 만 65세 이상 노부모를 3년 이상 부양해 왔다면 노부모 부양 우선공급 혜택도 따져봐야 한다.
◇청약예ㆍ부금 가입자= 민영주택을 분양받을 수 있는 청약예ㆍ부금 가입자는 한층 복잡하다.
청약가점제 시안은 나온 상태지만 일단은 다음달 정부가 발표할 최종안을 지켜볼 필요가 있다.
9월부터 가점제가 시행되면 무주택 여부와 기간, 부양가족(자녀)수, 세대주 나이, 통장 가입기간을 점수화해 당첨자를 가린다.
가점제 점수가 높은 편이라면 가점제와 분양가상한제의 이중 혜택이 기대되는 9월 이후 원하는 지역의 유망물량을 점 찍어 두면 된다. 물론 가점제 시행 이후 상당기간은 유망지역의 경쟁률이 상당히 높을 것이라는 점도 염두에 둬야 한다.
그러나 신혼부부나 독신자, 1주택자처럼 점수가 높지 않다면 시기에 상관 없이 유망지역 청약에 적극 나서야 한다. 1주택자 중 연령ㆍ가족수 등 다른 항목의 점수가 높다면 입지여건이 떨어지는 주택을 아예 처분하고 무주택 대열에 합류해 가점제 점수를 높이는 것도 방법이다.
중대형 아파트의 경우 가점제가 적용된다고 해도 무주택자들은 자금여력에 한계가 있는 경우가 많아 1주택자에게 예상 외로 많은 기회가 돌아갈 수도 있다. 또 초소형이면서 저가 주택을 보유한 경우는 무주택자로 간주될 가능성이 커 정부 확정안을 좀 더 지켜봐야 한다.
2주택 이상을 보유한 다주택자는 청약 ‘감점제’로 인한 불이익까지 있기 때문에 괜찮은 아파트를 분양받겠다는 미련은 접어야 한다.
◇청약통장이 없다면= 아파트 분양을 기대하면서도 아직 청약통장이 없다면 지금이라도 서둘러 가입해야 한다.
향후 2~3년내 가점제 점수가 높아지기 어려운 무주택자는 청약저축을 개설하는 게 좋다.
여차하면 공급량이 크게 늘어날 임대주택에 입주할 수도 있고, 비과세 혜택도 있다.
가점제 점수에 자신이 있다면 청약저축이 아닌 청약예금을 들어두는 게 좋다. 전용 25.7평부터 대형 평형까지 원하는 평형대별로 예치액을 정할 수 있다.
달라진 청약제도 ‘체크포인트’
9월 민간아파트 분양원가 공개…
분양가 10~30% 가량 낮아질 듯
가점제 적용 서민 내집마련 꿈 현실로 다가와
1.11대책이 발표되면서 내집마련 전략을 다시 짜야 할 것으로 보인다. 오는 9월부터 민간아파트의 분양원가가 공개되고, 민간분양가 상한제의 적용을 받아 분양가가 10~30% 가량 낮아질 전망이다. 여기에 지난 30년 동안 시행됐던 ‘청약추첨제’가 ‘가점제’로 바뀌면서 무주택 서민들의 내집마련 꿈이 실현될 가능성이 높아졌다.
◆원가공개 확대/분양가 상한제 도입
수도권 전역과 지방 투기과열지구에서 오는 9월 이후 사업승인신청을 하는 민간택지 아파트는 분양원가를 공개해야 한다.
공개항목은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비 등 7개이다. 이중 택지비와 가산비는 ‘분양가심사위원회’ 검증 후 사업장별로 공개하고, 나머지 5개 항목은 관할구역에 공통 적용되는 기본형 건축비만 공개된다. 이미 원가를 공개하고 있는 공공택지에서는 7개 항목에서 61개 항목으로 전면 확대된다.
분양가 상한제의 경우 공공택지는 그대로 적용되고 민간택지는 9월부터 지방자치단체별 기본형 건축비를 바탕으로 적용된다.
이에 따라 민간 아파트 분양가는 공공택지와 마찬가지로 ‘택지비+기본형 건축비+가산비’의 범위 안에서 책정된다. 택지비는 공신력 있는 평가기관의 ‘감정평가 금액’을 적용해 계산된다.
분양가 상한제는 재개발, 재건축, 주상복합, 비도시지역(계획관리지역)내 택지 등을 포함한 전국의 모든 민간 공동주택에 적용된다.
◆채권매입 상한액 하향조정
채권입찰제는 현재 공공택지 내 25.7평 이상 중대형 주택에서 과도한 시세차익을 방지하기 위해 시행되고 있다. 그러나 이번 1.11대책으로 오는 9월 이후에는 공공택지는 물론 재개발·재건축, 주상복합 등의 민간택지내에서도 적용된다. 여기에 분양가 인하효과를 위해 채권매입 상한액을 현재 주변시세의 90%에서 80%로 하향 조정된다.
◆분양주택에 대한 전매제한 기간 확대
민간택지 내에서도 분양가 상한제가 적용되면서 수도권 민간택지에 공급되는 주택에도 전매가 제한된다. 이는 채권입찰제 상한액 하향조정과 민간택지내 분양가 상한제 도입에 따른 청약과열 우려를 해소하기 위해서다. 이에 따라 전용면적 25.7평 이하는 계약일로부터 7년, 25.7평 초과는 5년 동안 전매가 금지된다. 지방의 전매제한기간 확대여부는 향후 분양가 추이를 봐가며 추후 결정할 방침이다.
◆청약가점제 시행
당초 2008년 말부터 단계적으로 시행될 예정이었던 청약가점제가 오는 9월 시행될 예정이다. 청약가점제는 무주택기간, 부양가족수, 가구주 나이, 통장가입 기간 등에 따라 점수를 매겨 높은 점수를 받은 수요자에게 아파트를 우선적으로 공급하는 방식이다.
이에 무주택 기간이 길고, 부양가족수가 많은 세대주는 내 집 마련이 한층 수월해지는 반면 유주택자나 신혼부부 등은 아파트 당첨이 더욱 힘들어질 전망이다.
청약가점제 대상은 공공택지와 민간택지내에서 분양하는 모든 주택이다. 특히 전용면적 25.7평 초과 주택은 청약가점제와 채권입찰제가 동시에 적용돼 채권상한액이 같을 경우 무주택기간, 부양가족수 등을 고려한 가점이 높은 순으로 입주자가 선정된다.
그러나 기존의 1주택자, 신혼부부, 미혼자 등의 불이익을 최소화하기 위해 공공택지에서는 2008년까지 민간택지에서는 2010년까지 분양물량의 30~40%가량을 추첨제와 병행하는 방안이 마련될 것으로 보인다.
이밖에 2주택 이상 보유자의 1순위 청약자격 배제가 투기과열지구에서 전 지역으로 확대되고, 청약제도 개편시 청약감점제도 도입된다.
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